前回の「住友林業で家づくり①〜出会いから土地決済まで〜」にて、何とか土地を手にすることが出来ました。
今回は、建物の「間取り検討」と「基本合意」までを纏めています。家づくりで一番頭を悩ませるところですが、一番楽しいフェーズですよ。
どのくらいの建物を建てられるの？建蔽率と容積率を知ろう！
建てられる建物の大きさは、土地の建蔽率と容積率に左右されます。
「なんのことだかさっぱり・・・」でも大丈夫です、説明していきますね。
建蔽率とは
敷地面積（＝土地）に対する建築面積の割合を建蔽率と呼びます。
土地の購入時、土地の大きさ、建蔽率、容積率を記した情報を持たれていると思いますが、例えば土地の広さが「25坪」だとしましょう。
また、建蔽率が「50%」となっている場合、単純に、25坪×50%＝「12.5」坪が建築可能な面積となります。
平米数に換算すると、1坪が3.3平方メートルですから、12.5坪×3.3平方メートル＝41.25平方メートルです。
「たったそれだけ？」と感じられると思いますが、この建蔽率から算出された建築面積は「平面」の広さを指しており、実際の総建築面積としては以下に説明する容積率が影響します。
容積率とは
敷地面積（＝土地）に対する延べ床面積（＝総建築面積）の割合を容積率と呼びます。
例えば、容積率が「100%」だった場合、土地は25坪ですから、25坪×100%＝「25」坪の総建築面積を建てることができるということになります。
平米数に換算すると、25坪×3.3平方メートル=82.5平方メートルです。
結局どういうことかというと
建蔽率は12.5坪（＝41.25平方メートル）、容積率は25坪（＝82.5平方メートル）で、結局何を言っているかと言いますと、、、
25坪の土地のうち、半分の12.5坪の範囲（＝建蔽率）に建物を建てて良い。
その12.5坪の上に、25坪相当（＝容積率）の建物を建てて良いということを意味しています。
そのため、平米数に換算すると82.5平方メートルの家を建てることができ、この場合は2階建てで十分な広さですね。
ご参考までに、容積率が150%以上となると3階建てにすることができます。
【引用】知ってると安心！建物の規制につかう「建蔽率（建ぺい率）」「容積率」ってなに？
さて、間取りの検討です
建蔽率、容積率を理解した上でついに待ちに待った間取りの検討に移ります。間取りの検討は、ショールームにお邪魔をして対面で実際に設計図を確認・修正しながら打合せを重ねていきます。
間取りの検討回数としては、おおよそ「3回程」の計画を提示されますが、「5回」は見ておいた方が良いと思います。大きなお買い物ですし、どうしても部屋のサイズが気になったり、風水を妥協できなかったりなどするため、納得いくまでお話し合いされてみてください。
なお、一回あたりの打合せ時間はおおよそ2時間程度になります。
間取りの検討、どんな打合せになるのか
実際に具体例を挙げてご紹介いたします。
初回の打合せ
今までは、営業さんとだけのやりとりでしたが、ここからは設計士さんがメインになります。
先ず、設計士さんが案として作成した間取りを提示してくれます。あくまで案ですので、要望をお伝えしたりアドバイスを頂いたりする場と捉えて頂いて大丈夫です。
要望を伝えることで、その場ですぐに検討・改訂が始まります。とても脳味噌が汗をかきますが、見違えるように間取り図に要望が取り入れられていきます。
この間取り図を考え、作るフェーズは、土地探しや契約段階よりは遥かに楽しいです。初回で作った間取り図をいったん持ち帰って初回は終了です。
第二回打合せ
初回で作った間取り図を見ながら、家族・親族と会話をし、再考してから臨みます。意外と間取りを重視すると忘れがちなのが「家相」なので、確認をしてみてくださいね。
◆家相とは
家の間取りと方位で、その家自体の運気を左右するものとなります。
一般的に、「鬼門」「裏鬼門」は良くない方位とされていて、玄関やキッチン・トイレなどの水回りがあると家の運気が下がると言われています。
他にも、鬼門の方角の壁が出っ張ったり欠けていたりすると、家族間のトラブルが起きやすくなるとされています。
【引用】家相とは家の間取り図鑑定！方位盤の見方や良い間取り例を解説
第二回目は、初回の打合せを一段ブレイクダウンし、複数パターンを作りもちかえるというイメージがよろしいと思います。
段々と理想の家に近づいてくるのを肌で感じられると思います。
なお、サンプルやカタログなども用意してくれるので、イメージの具体化はとてもしやすいと思います。ハウスメーカーに頼るメリットはここにもありますね。
第三回打合せ
複数パターンのうち1パターンに絞るイメージです。この1パターンの間取りに対し、追加・削除の要望を加えます。例えば、バルコニーの追加、小屋裏収納の追加等がイメージしやすいと思います。
並行して、窓の配置、窓の透明度、サイズも考えていきますが、これまた一度で決めるのは難しいため、大きな視点で大枠を決めるイメージがよろしいと思います。
例えば、お風呂場は見られたくないからすりガラス（外から見えないガラス）にする、光をたくさん取り入れたいから透明ガラスにするといった感じで十分です。
第四回〜最終打合せ
基本合意に向けて第三回目までの間取りや窓などを決定していくフェーズです。
並行して、見積説明・確認を実施していきます。金額が生々しく出てくるので、少し頭を悩ますと思いますが、理想の家のために勇気を出してもらえればと思います。
ベースラインが決まったら基本合意へ
ベースラインが決まったので基本合意をしていきます。署名・捺印行為があります。
今後、変更が発生する場合は、この基本合意で取り交わす合意書に基づいて変更となっていきます。膨大な書類になるので、変更の際は小まめにメモを取っておくと良いと思います。
まとめ
建てられる建物の大きさに対し、理想的な間取りを妥協することなくハウスメーカーと打合せし、決定していくまでの流れをご紹介しました。
風水は意識していても見落とす場面があるので、立ち止まって間取りの再考を行ってみてください。一生に一度あるかないかの注文住宅、理想の家づくりを応援します。
次回は、床材や外壁等の検討を纏めていきます、ご参考になさって下さい。