不動産投資は怪しい？セミナー＆面談参加経験からメリット・デメリットをまとめました

資産形成のための投資手段は多々ありますが、その中でも「不動産投資」は、数千万円のローンを組んで行うので、「抵抗感」が大きく「怪しい」と思う人は多いと思います。
今回、不動産投資未経験の私が、その「抵抗感」と「怪しさ」を払拭すべく実際に「セミナー」と「面談」に参加した経験から、不動産投資のメリット・デメリット（リスク）をご紹介していきます。

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そもそも不動産投資とは

利益を得ることを目的として不動産に投資することで、具体的には、アパートやマンションなどを購入して「家賃収入」を得たり、購入した物件の価値が上がったときに売却し、その差額で「売却益」を得ることを言います。

株式やFXなどの金融商品と異なり、比較的低リスクで長期的に安定した収入を得られ、節税効果も期待できると謳われているため、近年はサラリーマンや公務員として働きながら不動産投資を始める方も増えているとされる不動産投資ですが、本当なのでしょうか。

良い言葉だけを鵜呑みにせず、自分から行動して情報を取った上で判断が必要ですよね。

不動産投資3つのメリット

不動産投資のメリットは、大きく3つあります。

メリット①〜不労所得が得られる〜

働かなくても不動産が家賃という収入を稼いできてくれます。
また、株式投資やFXの様に、あなた自身が常に取引を見て売買する様な負荷もありません。
リスクが顕在化しない限りは、投資用不動産を購入し貸し出すだけで不労所得が得られます。

メリット②〜老後の年金の補填になる〜

日本国は、老後の年金は期待するほどでないという事実はご存知だと思います。
一方で、人生100年ライフと言われている中、現在から備えが必要です。
不労所得としての一定の家賃収入は、老後の年金の補填として活躍してくれます。

メリット③〜少額投資で資産形成が早い〜

不動産そのものが、有事の際に「担保」にできるため投資用ローンを活用することができるということもメリットでありますが、仮に1,000万円を資産形成する際をシミュレーションしてみましょう。

■貯金の場合
　毎年60万円/年だとすると、1,000万円÷60万円＝16.666・・・ですから、16年と7ヶ月かかりま
　す。
■不動産投資の場合
　1,000万円の投資用ローンを組み、金利を2.5％、毎月返済額5万円と仮定しましょう。
　計算式は割愛しますが、9年と10ヶ月で1,000万円の資産形成ができます。

貯金の場合と不動産投資の場合とで、約7年間も差が開くことがお分かりになりましたでしょうか。
この差は、ローンの返済を入居者が行ったためにできるもので、他の投資方法と異なる大きなメリットです。

不動産投資5つのデメリット（リスク）

メリットを見る限りでは、入居者が家賃を支払ってくれるし、左団扇じゃないかと思われると思います。
実際にはデメリット（リスク）に着目する必要があり、以下5つのデメリット（リスク）への対策が必要です。

デメリット・リスク①〜家賃変動〜

空室が長期間発生すると家賃の下落につながっていきます。
空室にならなければ基本的に下がらないものですが、新築が中古になった時の周辺家賃相場がいくらになるかを想定する必要はあります。
不動産投資会社によって基準値は様々ですが、20〜30年の期間で新築賃料を設定している会社はリスクヘッジを行っている印象です。

デメリット・リスク②〜金利変動〜

現状はマイナス金利ですが、数十年先がどうなっているかは誰も予言できません。
全く家賃収入が役に立たないほどに、銀行へのローン返済が多くなるリスクに備え、5年間を固定、その後は上がり幅が1.25倍までが上限といった様な金利プランが用意されています。

とはいえ、金利が暴騰した際は、不動産自体の価値が上がっている”はず”なので、その際は売却をするという選択肢もありますが、売却できる保証はありません。

デメリット・リスク③〜空室〜

家賃変動、金利上昇よりも怖いのが、入居者がつかない空室リスクです。
空室リスクに備える方法に、家賃保証契約がありますが、運用効率を考えると通常の集金代行契約が良いとされます。
違いは「管理手数料」の差で、家賃保証契約よりも手厚いとされます。

また、入居者が急な引越しを決めた場合、すぐに新しい入居者を見つけるのは難しく、長期間（ 2ヶ月半以上）入居者がつかないとリスクですよね。
不動産投資会社それぞれがサービスを謳っていますが、引越しをする前の1ヶ月〜2ヶ月前からSUUMOやHOME’Sに出してくれるものが良いとされています。

①〜③のデメリット・リスクまでで8割を占めます。

デメリット・リスク④〜修繕〜

新しい入居者に変わるときの「原状回復」や「リフォーム」に関わるところの費用負担も忘れてはいけません。
入居者からの費用負担は、1ヶ月分が限界とされていますので、残りはオーナー負担が多いですが、不動産投資会社のサービスでヘッジしてくるものもあります。
結局は、そのヘッジ分は、月々の管理手数料に上乗せされるので慎重にサービスを見極める必要があります。

デメリット・リスク⑤〜天災〜

火災や地震による天災はどうにもならないので、保険によるヘッジが基本です。
火災は必須で加入する必要がありますが、地震は任意になっています。
この地震保険に入るかどうかは、購入不動産の立地や性能によるため、一つ一つ話し合って見極める必要があります。

まとめ

不労所得、老後の年金変わりなどメリットはありますが、「空室」、「家賃減」への読み切れないリスクへの対応が必須です。
こちらは、営業担当者、ファイナンシャルプランナーの方など、親身に話に乗ってくれる方を見つけることが安心を得る最良のやり方です。
他社を批判し、自社を強調ばかりしてくる会社は少し距離をおいても良いかもしれません。

ご紹介したメリット、デメリットを押さえた上で、あなたにあった不動産投資のやり方を探してみてください。
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